▼この内容を音声で楽しみたい方はこちら https://voicy.jp/channel/1538/8151348 先週のブログで、来月9月の追加利上げ0.25%が濃厚だという話をしましたが、実はもっと重い数字が出てきました。 それは国が来年度の予算を、金利3.8%を前提に組み始めたというニュースです。 そこで今日は、この数字を僕らがどう受け止めるべきかを考えてみたいと思います。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 国債費36.6兆円、想定金利3.8% ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 財務省が2027年度予算の概算要求で、国債費の要求額を過去最大の約36.6兆円とする調整に入りました。 利払い費を計算するときに使う想定金利を、26年度予算の3.0%から3.8%へ引き上げるということです。 国債費というのは、国がこれまで発行した国債、つまり国の借金に対して支払うお金です。 大きく分けると、国債の利払い費と債務償還費になります。 たとえば、国が100兆円の予算を組んで、そのうち「国債費が25兆円」となっていれば、教育・防衛・社会保障などに使う前に、過去の借金の返済や利息に25兆円を使う、というイメージです。 なので国債費が増える→過去の借金に使う予算が増える→他の政策に使えるお金が圧迫されるということになるわけです。 実際の規模感を掴んでおきましょう。 26年度当初予算の国債費は31兆2,758億円でしたから、約5.3兆円の増加。 伸び率にすると約17%で、これは過去20年で最大です。 26年度の当初予算122.3兆円のうち、国債費が占める割合は25.6%。 国の予算の4分の1が、借金の返済と利払いに消えている計算になります。 この想定金利は、市場の実勢金利に一定の上乗せをして算定される仕組みになっています。 足元の長期金利は8月18日に一時2.945%をつけて約30年ぶりの高水準になり、8月21日時点で2.870%。 この水準を土台に、余裕を見て3.8%が置かれた、ということですね。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 相場の話と、国の予算書の話は重さが違う ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 「長期金利が30年ぶりの高さ」というニュースは、この1か月でさんざん流れました。 ただ、相場は上がったり下がったりするものですから、正直、見出しとしては少し慣れてしまった方も多いと思います。 でも今回は国の予算書なんですよね。 相場観でも予想でもなくて、国が来年一年間、実際にお金を払うつもりで組んでいる数字です。 「日本の金利は上がらない」という前提が、公式な文書のレベルで崩れたということです。 もちろん、まだ確定ではありません。 想定金利が最終的に決まるのは年末の予算編成です。 ただ、26年度も概算要求の段階では2.6%で、最終的に3.0%へ切り上がりました。 下方に修正されるのではなく、上方に修正されているというのが、ここ数年の実績です。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ あなたは今、何%の前提で物件を持っていますか ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ では、僕らはこの流れをどう扱えばいいのか。 やることは一つ。 自分はローン金利何%の前提で物件を持っているのか、これをはっきりさせることです。 多くの大家さんは、物件を買ったときの金利のままシミュレーションを更新していないと思います。 想定利回り、返済比率、10年後にいくら残るか——その全部が、金利という一つの前提の上に乗っかっています。 国が3.8%で計算しているときに、自分だけ買った当時の低い前提のまま走っているとしたら、それはもう計画ではなくて願望なんですよね。 もちろん、国の想定金利は国債の利払いを見積もるための数字で、僕らが銀行から借りる金利とは別物です。 そのうえで、極端な例を置いてみます。 たとえば1億円を金利1.5%で借りているとすると、利息は単純計算で年間150万円。 これが3.5%になれば350万円で、差額は年200万円です。 年間家賃1,000万円のアパートをお持ちなら、家賃の2割が利息の増加分だけで消える計算になります。 もちろん、明日いきなりそうなるわけではありません。 ただ、その水準でもキャッシュが回るのかという問いに自分なりの答えを持っているかどうかで、これから2〜3年の打ち手はまったく変わってきます。 対策そのものは、いつも言っていることと変わりません。 金利差が小さい場合を除いて、変動から固定への切り替えは勧めません。 固定はすでに高くなってしまっているので、切り替えた瞬間にキャッシュフローが悪化するからです。 やるべきは、変動のまま繰り上げ返済できる財務体質を作ることと、家賃を上げること。 地味ですが、これ以外に王道はないと考えています。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 「3%は通過点」という言葉の意味 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 市場では、長期金利について「3%は通過点」という言い方が出てきています。 通過点というのは、そこで止まらないという意味ですね。 相場が3%に届くかどうかを当てにいく意味はあまりありません。 それより、国が3.8%で予算を組んだという事実を、自分のケースに当てはめてみることです。 少しでも今後のローン返済に不安を感じる方は、9月26日（土）に緊急セミナーをやりますので、ぜひご参加ください。 ▼あと何％の利上げまで耐えられますか？ローン金利マネジメントセミナー https://www.superfp.com/interest_live ▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら https://www.urataken.com/salon.html ▼LINE登録すると最新情報をいち早くゲットできます https://line.me/R/ti/p/@890pjhmk