▼この内容を音声で楽しみたい方はこちら https://voicy.jp/channel/1538/7759699 こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。 今日は、「アパートは風呂トイレ別じゃないとダメなのか？」というテーマでお話しします。 仕事柄、空室の相談を受ける機会が多いんですが、その中でもかなりの確率で出てくるのが、「3点ユニットバスを、風呂トイレ別にした方がいいですか？」という話です。 それも、管理会社から「絶対やった方がいいです」と、かなり強めに言われているケースが多い。 でも結論から言います。 これ、やらなくていいです。 3点ユニットでも、全然問題ないです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 僕のアパートも3点ユニットです ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 僕自身、築40年くらいのアパートを持っていますが、「3点ユニットだから決まらない」ということは、確かにゼロではありません。 ただ、体感で言うと、ほとんど影響ないです。 むしろ大事なのはそこじゃない。「どう見せるか」です。 僕の物件は、家具家電を最初から付けていたり、内装をちょっとホテルっぽくしたりしていますが、そうすると3点ユニットのデメリットって、かなり薄まるんですよ。 結果として、相場よりちょっと高めの家賃でも普通に決まっています。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 費用対効果で考えると採算が合わない ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ここで一回、冷静に考えてほしいのですが、3点ユニットを壊して、風呂トイレ別にする工事は、今の相場だと軽く100万円オーバーです。 家賃5万円の物件だったら、もう20ヶ月分の家賃になるわけですよ。 約2年分の家賃を先に払っているのと同じです。 じゃあ、その100万円をかけて、家賃はいくら上がるんですか？という話です。 3万円上がる？いや、まず無理です。 せいぜい空室対策になるかどうか、くらい。 つまり、費用対効果で考えると、ほぼ合わないんですよ。 これ、めちゃくちゃ大事な視点です。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 日本人は「風呂トイレ別」にこだわり過ぎている ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ で、もう一つ言うと、日本人って「風呂トイレ別信仰」が強すぎなんですよ。 世界的に見たら、むしろ一体型の方が普通です。 最近は外国人入居者も増えていますが、彼らは3点ユニット、全然気にしません。 これ、日本人だけの“思い込み”です。 さらに言うと、風呂トイレ別にするために、居室を削ったりしたら本末転倒ですからね。 部屋が狭くなったら、それこそ商品力が落ちます。 だから、新築でも「とりあえず風呂トイレ別にしとくか」っていう発想は、一回疑った方がいいです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ アパホテルの3点ユニットがすごい ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ で、ここからがちょっと面白い話なんですけど、 僕、仕事柄いろんなビジネスホテル泊まるんですよ。 最近のユニットバスというのは、めちゃくちゃ優秀です。 特にアパホテル。 あれは一度、大家目線で見てほしいんですが、浴槽が楕円形になっていて、体にフィットするんですよ。 狭いのに、ちゃんと浸かれる。 あと、シャワーの角度とかもすごく考えられています。 「狭いからダメ」じゃなくて、「狭い中でどう快適にするか」を徹底的に考えているんですよね。 これ、めちゃくちゃヒントになります。 もし僕が古いアパートでユニット交換をするなら、迷わずアパスタイルを入れます。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 古い3点ユニットはちょっと手を入れるだけで見違える ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ とはいえ、古めかしい3点ユニットはあまり印象が良くありません。 そこで、ダイノックシートを貼ったり、横長のミラーを付けたり、便座を替えたり、ホテルライクにすることで、よく見せることが可能です。 大事なのはスペックではなくて、見せ方とトータルの価値です。 ここを間違えると、100万円かけて全くリターンがない、みたいなこと普通に起きます。 業界の「当たり前」は、だいたい疑った方がいいです。 常識に従うと、普通の結果しか出ません。 逆に、そこを疑える人が、ちゃんと利益を残せる。 ぜひ一度アパホテルに泊まって、大家目線でユニットバスを見てみてください。 かなり学びがあると思います。 ▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら https://www.urataken.com/salon.html ▼LINE登録すると最新情報をいち早くゲットできます https://line.me/R/ti/p/@890pjhmk