▼この内容を音声で楽しみたい方はこちら https://voicy.jp/channel/1538/7745907 こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。 今日は、「激安賃貸を貸す際のマストな特約とは？」というテーマで話していきます。 地方の築古投資をしている人や、ボロ戸建て、激安アパートを運用している人にとっては、かなり大事な話です。 というのも、激安賃貸というのは、表面利回りだけ見るとめちゃくちゃ良く見えるんですよね。 地方だと、確定利回り20％超えみたいな物件も普通にあります。 でも、実際に経営してみるとわかりますが、安い家賃の物件ほど、ちょっとした修繕で利益が吹き飛ぶんですよ。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 激安物件は取れる家賃も安いので、たった一つの不具合で利益が吹き飛ぶ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 例えば家賃5万円の部屋で、漏水が起きたとします。 キッチンの天井換気扇から水が落ちてきて、ガスコンロが使えなくなった。 設備屋さんに見てもらったら、換気ダクトの勾配が悪くて、浴室側の結露水が流れ込んでいた。 ついでに換気扇も不調、ガスコンロも交換。 これだけで、安くやってもらっても家賃3か月分が飛ぶわけです。 たった1回の設備トラブルで、数か月分の家賃が消える。 かなりキツいですよね。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 物件選びより「賃貸借契約の特約」の方が大切 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ しかも、こういう物件ほど、 「エアコンをつけてほしい」 「ストーブが古いので交換してほしい」 「ここを直してほしい」 みたいな要求が、入居者から出やすいです。 激安賃貸というのは家賃が安い分、どうしてもトラブル対応コストとの戦いになります。 だから僕は思うんですよ。 激安賃貸は物件選びも大事だけれど、それ以上に賃貸借契約書の特約が大事だと。 ここを甘くすると、経営が成り立たなくなります。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 激安物件ほど、法律を知らないと損をする ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ そもそも民法606条1項では、大家には修繕義務があります。 入居者が普通に住めるように、必要な修繕は貸主がやるというのが原則です。 ただし、これは任意規定なんですね。 契約で別の定めをすれば、そちらが優先されます。 要するに、法律を知らないと損するし、法律を知っていれば守れる。 激安賃貸こそ、ここをちゃんと押さえないといけません。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 激安物件に付けるべき特約4選 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ では、どんな特約がマストなのか。 まず一つ目。 築年数相応の状態を前提に貸す、という特約です。 例えば、 「本建物は築年数が相当程度経過しており、建物本体、床、建具、配管等に歪み・劣化・不具合が生じる可能性があることを賃借人は了承する」 そして、 「賃貸人は築年数を踏まえ、新築同様の性能・品質まで回復させる修繕義務を負わない」 こういう趣旨を明記しておくわけです。 築50年、60年の物件に、新築と同じ快適性を期待されたら、そりゃ商売にならないんですよ。 多少の建具のズレ、床鳴り、見た目の古さ、そういうものは織り込んだ上で貸す。 その代わり家賃は安い。これが激安賃貸の基本です。 二つ目。 設備をサービス品とする特約です。 例えば、エアコン、ガスレンジ、冷蔵庫、電子レンジ、照明、温水洗浄便座。 こういうものを設置していたとしても、 「これらは残置物またはサービス品であり、賃貸人は修繕・交換・撤去義務を負わない」 と書いておく。 なぜなら、激安賃貸で一番収支を壊すのは、家賃滞納よりも設備故障の連発だったりするからです。 エアコンが壊れた、給湯器が壊れた、換気扇が回らない、コンロが使えない。 これを全部オーナー負担でやっていたら、あっという間に赤字になります。 特に、家賃2万円台、3万円台の物件だと、設備を1個交換しただけで半年分の利益が飛ぶこともあります。 だから、最初からサービス品として明記しておくことが重要です。 ただし、僕がやっているように、“家具家電込み”を売りにして、家賃を相場より高く設定している場合は話が変わります。 この場合は、設備が「おまけ」じゃなくて、賃料の対価の一部になっているわけです。 なので、壊れたら貸主が直す、交換する、これは当然です。 つまり、 安さで勝負している物件なら免責特約を強める。 家具家電付きで付加価値を乗せて高く貸しているなら、設備責任は貸主が負う。 この線引きが大事です。 三つ目。 小修繕は賃借人負担とする特約です。 電球交換、パッキン交換、軽微な調整、消耗品の交換など、この辺まで全部大家負担にしていたら回りません。 ただ、ここで勘違いしてはいけないのは、「小修繕は全部賃借人負担」と書いたからといって、入居者が積極的に大規模修繕までやる義務を負うわけではない、ということです。 過去の判例でも、こういう条項は、「大家が修繕義務を負わない」という意味に過ぎない、と解されています。 つまり、入居者に屋根を葺き替えろとか、外壁を全部直せとか、そこまで求められるわけではありません。 要するに、特約の目的は、入居者に何でもやらせることではなく、大家の無限責任を止めることです。 四つ目。 現況有姿での引き渡しと、軽微な不具合の容認です。 築古物件には、多少の傾き、多少の隙間、多少の傷みがどうしてもあります。 これを全部ゼロにしてから貸そうと思うと、激安家賃では全く採算が合わない。 ですので、 「本物件は現況有姿で引き渡す」 「賃借人は築年数相応の不具合を了承の上で賃借する」 この趣旨はしっかり書いておくべきです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 激安物件に投資する際に持っておくべき考え方 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ もちろん、特約に書いたからといって、何でもかんでも免責できるわけではありません。 雨漏りがひどくて住めないとか、建物の基本構造に関わる重大な不具合とか、居住継続に大きな支障があるものまで完全に放置していい、という話ではありません。 築年数に応じたレベルで、居住に支障が出ない範囲の修繕は必要です。 とはいえ、老朽建物を新築同様まで直す義務はありあせん。 築40年、50年の建物を、最新の賃貸マンションの基準に合わせる必要はない。 築年数相応に住めればいい。 この考え方は、激安賃貸をやるなら絶対に持っておかないといけません。 ▼続きはこちら https://www.urataken.com/blog/1544 ▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら https://www.urataken.com/salon.html ▼LINE登録すると最新情報をいち早くゲットできます https://line.me/R/ti/p/@890pjhmk