▼この内容を音声で楽しみたい方はこちら https://voicy.jp/channel/1538/8217784 最近、修繕積立金の不足が、あちこちでニュースになっています。 ですが、あれは分譲マンションの話なんですよね。 ただ、本当に深刻なのは賃貸のほうだと僕は思っています。 今日はその話をしたいと思います。 ━━━━━━━━━━━━━━━━ 分譲には管理組合がある。賃貸にはない ━━━━━━━━━━━━━━━━ 先日ブログで、分譲マンションの修繕積立金の話を書きました。 ・6年で積立金が67.2%も上がっている ・全国の36.6%の管理組合が積立不足 ・最初は安く後から上げていく段階増額積立方式が81.2%ある（平成27年以降に完成した物件） そんな数字を紹介しました。 これは、たしかに厳しい数字です。 でも、分譲には管理組合があります。 金額が足りていようがいまいが、毎月、口座から強制的に積立金は引き落とされます。 嫌でも積み立てられる仕組みが最初から用意されているのが分譲マンションです。 しかし、賃貸はどうでしょうか。 誰も積立金を集めてはくれません。 大家がひとりで決めて、ひとりで貯めるしかないんですよね。 ここが怖いところで、家賃が入ってきて、ローンを返して、管理費と固定資産税を払って、手元に残ったお金。 これを全部「利益」だと思っている方が、結構いらっしゃいます。 でも、その中には、まだ払っていない修繕費が混ざっているんですね。 それを使ってしまうと、10年後、15年後にほぼ確実に詰んでしまうわけです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━ 「前回いくらだったか」は、もう使えません ━━━━━━━━━━━━━━━━ しかも、状況は昔より悪くなっています。 外壁塗装にしても原状回復にしても、コロナ以降のインフレで以前の1.5倍は見ておかないと足りません。 資材が上がり、職人の人件費も上がりました。 円安水準が続いていますから、インフレは続く一方です。 つまり、「前回はこれくらいだったから」という感覚が、まったく使いものにならないということです。 「いや自分はしっかり修繕費を積み立てているから」といっても、5年前の見積書を引っ張り出して安心しているとしたら、それはもはや通用しない見積もりになっています。 大規模修繕に1,500万円かかるのに、積立は500万円しかない。 不足する1,000万円を銀行から借りて工事できたとしても、その瞬間から別の返済が始まります。 本来なら次の修繕に向けて積み立てるべきお金が、返済に回っていく。 そして10数年後、また足りなくなって、また借りる——。 これが修繕貧乏です。 物件は持っているのに、いつも金がない。 あなたの周りにもそのような人がいるのではないでしょうか。 ━━━━━━━━━━━━━━━━ では、いくら積めばいいのか ━━━━━━━━━━━━━━━━ では、いったいいくら積み立てればいいのでしょうか？ まず、「家賃の何%」という決め方はおすすめしません。 あれは目安としては便利ですが、建物の状態も築年数も違うのに、一律のパーセントで決めるのはいささか乱暴です。 僕のやり方は、将来かかる修繕費の見積もりから逆算するというものです。 押さえるべき大きな支出は3つだけです。 ①外装の塗り直し（コーキングの打ち替え込み）。 ②屋根の防水塗装。 ③内装の原状回復費。 この3つで、大きな出費のほとんどが説明できます。 ■①②外装と屋根：15年で割る 外装の塗り直しと屋根の防水は、15年ごとが目安です。 ですから、やることは簡単で、いま業者に見積もりを取って、その金額を15で割る。 それが年間の積立額です。 たとえば見積もりが300万円だったとしましょう。 300万円 ÷ 15年 = 年20万円。 月にすれば約1万7,000円です。 これを毎月、別の口座に分けて積み立てておきましょう。 ■③内装：コロナ前の1.5倍を、3年おきに 原状回復費は、コロナ前の1.5倍で見積もっておきましょう。 1戸あたりコロナ前に15万円かかっていたなら、いまは22万5,000円はかかります。 そして入退去のサイクルです。 仮に平均3年で入れ替わるとすると、6戸のアパートなら毎年2戸分が発生する計算になります。 22万5,000円 × 2戸で、年45万円積み立てる必要がありますね。 ■合わせるといくらか 合計すると、年65万円、月にして約5万4,000円です。 家賃6万円の部屋が6戸、年間の家賃収入が432万円のアパートだとすると、家賃収入の約15%にあたります。 「そんなに積み立てるのか・・・」と思われたかもしれません。 でも、これはもともとかけるべき経費なんですよね。 ━━━━━━━━━━━━━━━━ 積立は「守り」。攻めの一手がいります ━━━━━━━━━━━━━━━━ ただし、積立だけでは足りません。 なぜなら、物価が上がるスピードに積立が追いつかないからです。 15年後の工事費は、いま取った見積もりより高くなっている可能性が高いでしょう。 守りだけでは、じりじり負けていきます。 そこで組み合わせたいのが定期借家契約です。 普通借家だと、いったん貸したら家賃を上げるのは至難の業です。 ところが定期借家なら、契約期間が終わって再契約するタイミングで、そのときの物価と、修繕して良くなった建物の価値に見合った家賃に改定できます。 以前「家賃を『上げられる時代』に上げられない人たち」という話を書きましたが、あれの答えのひとつがこれです。 実際、都心の賃貸マンションでは定期借家の割合が2025年に1割まで増えてきているというデータもあります。 積立で守り、定期借家で攻める。 この両輪が回っていれば、修繕貧乏にはなりにくいのです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━ 今日からできること ━━━━━━━━━━━━━━━━ 大家さんが今すぐやるべきことはひとつです。 外装の見積もりを、1社でいいので取ってください。 そして、その金額を15年で割ってください。 出てきた数字が、あなたが今月から、家賃収入とは別の口座に分けておくべきお金です。 たったこれだけのことをやるかやらないかで、10年後に手元に残るものが変わります。 修繕費というのは、払うか払わないかを選べる支出ではありません。 いつ払うかを選べるだけなんですよね。 だったら、先に少しずつ払っておいた方が後々楽になります。 建物はメンテナンスをしてこそその価値を維持することができます。 人間の身体と一緒ですね。 10年後も健全な賃貸経営を続けたいなら、計画的な修繕積立を今すぐ始めるようにしてください。 ▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら https://www.urataken.com/salon.html ▼LINE登録すると最新情報をいち早くゲットできます https://line.me/R/ti/p/@890pjhmk