▼この内容を音声で楽しみたい方はこちら https://voicy.jp/channel/1538/8299156 6月に「今、急落しているJ-REITは狙い目かもしれない」というブログを書きました。 NAV倍率が1倍を割れて、平均利回りも5%を超えている。 不動産を直接買うより安く買えるのだから、見直す価値がある水準に来ている、という内容です。 あれから3か月半が経ちました。 東証REIT指数は10月8日に年初来安値の1,649.05を付けています。 1月の高値2,067から約2割安、記事を書いた6月からどんどん下がり続けているという状況です。 正直に言うと、僕の見立てはハズレました。 ただ、上記ブログの最後には「金利がさらに上昇し続ければ、価格はさらに下がる可能性があります」とも書いていました。 結果的には、そのリスクの方が現実になったわけです。 そこで今回は、外した見立てを黙ってスルーするのではなく、なぜ下がり続けているのか、検証してみたいと思います。 ━━━━━━━━━━━━━━ 6月から何が変わったのか ━━━━━━━━━━━━━━ J-REITが下がり続けた理由で一番大きいのは、やはり金利です。 6月にブログを書いたとき、日本の長期金利は2.4%程度でした。 それが10月1日には3.095%まで上がっています。 この間に日銀は9月の会合で政策金利を1.25%に引き上げ、10年国債は3%台が当たり前になりました。 面白いのはここからです。 J-REITの平均分配金利回りは、6月末の5.09%から9月末には5.47%まで上がりました。 一見すると「さらにお得になった」ように見えますよね。 ところが、同じ期間に10年国債の利回りも2.67%から3.06%まで上昇しています。 そこで、J-REITと国債の利回り差を計算すると、6月末が2.42ポイント、9月末が2.41ポイント。 差はほとんど変わっていないんです。 つまり、J-REITは「割安になった」のではなく、金利が上がった分だけ、素直に値段が下がったということです。 国債で3%が取れるなら、J-REITでは5.5%くらいは欲しい。 投資家はそういう計算をしているわけです。 そこに海外投資家の売りも重なりました。 2026年1〜8月の海外投資家のJ-REIT売り越し額は1,997億円と、同じ期間では過去最大です。 ━━━━━━━━━━━━━━ 中身は傷んでいないのに、値段だけが下がる ━━━━━━━━━━━━━━ ここで、もう一度NAV倍率の話をさせてください。 NAV倍率とは、J-REITが持っている不動産を時価で評価した「中身の価値」に対して、いまの値段が何倍かを示す数字です。 6月末は0.84倍でしたが、9月には0.78倍まで下がりました。 これは、時価1億円の不動産をJ-REITが持っているのに、その株価が7,800万円というイメージです。 1億円のものを7,800万円で買える、と考えたら割安ですよね。 しかも日経の報道によれば、上場している58銘柄すべてがNAV倍率1倍割れ。 一方で、J-REITの中身そのものは傷んでいません。 1口あたりのNAVは上期に過去最高を更新し、予想分配金もほぼ横ばいです。 現物の不動産市場を見ても、4〜6月期の事業用不動産の取引額は1兆1,210億円（前年同期比+17%）。 東京駅前のビル「PCP丸の内」のオフィス部分は、ヒューリックなどの国内企業連合が約2,300億円で取得しました。 現物は高値で買われているのに、J-REITだけが売られている。 これ、普通に考えるとおかしな話だと思いませんか？ ━━━━━━━━━━━━━━ 安さが解消されない理由は「制度」にあった ━━━━━━━━━━━━━━ 実は、ここに僕が読み違えたポイントがあります。 6月に僕が考えたのは、「金利が落ち着けば戻る」「ここまで安ければ、誰かが買いに来る」ということでした。 株式会社なら、純資産より株価が大幅に安ければ、購入の対象になって値段が戻ってくるはずですよね。 ところがJ-REITは、そうはなりませんでした。 なぜなら、J-REITは新陳代謝が進みにくい構造になっているからです。 どういうことかというと、J-REITは法律上、従業員を雇えない「箱」のような存在で、運用はスポンサー系列の資産運用会社に任せています。 だから割安でも自分で大きく動けないし、外から買収を仕掛けても通りにくい。 実際、2025年にシンガポールの投資ファンドが2つのJ-REITにTOB（株式公開買付け）を仕掛けましたが、スポンサー自身が買い増して防衛し、失敗に終わっています。 一方、アメリカのREITは、優良な不動産を呼び込む税の仕組みやM&Aで新陳代謝が進み、ここ数年で時価総額を大きく伸ばしています。 つまり、J-REITは「安くなっても、安さが解消されにくい構造」になっているわけです。 金利だけの問題なら、金利が止まれば価格は戻ります。 でも安さの理由が制度にもあるなら、金利が落ち着いても簡単には戻らない、ということなのだと思います。 ━━━━━━━━━━━━━━ では、J-REITとどう向き合うか ━━━━━━━━━━━━━━ もちろん、J-REITを否定するつもりはありません。 少額から不動産に分散投資できて、管理の手間もない。 利回り5%台という水準も、6月より上がっています。 ただ、「割安だから買う」という理由だけで買うのは今はやめた方がいいと思います。 底は、金利の上昇が止まるまで見えないからです。 もし買うなら、値上がりではなく分配金を受け取り続ける前提で持つこと。 一度に買わず、時間を分けて少しずつ買うこと。 つまりドルコスト平均法で買うことです。 そして6月にも書いたとおり、固定金利の比率が高く、借入期間が長い銘柄を選ぶこと。 この3つは押さえておくべきかと思います。 さらに、僕ら大家にとってより大事なのは、現物とJ-REITの値段のズレが何を意味しているかということです。 先ほどのPCP丸の内を高値で買った国内企業連合は、入居企業の多くが数年以内に契約の満期を迎えるので、その更新のときに賃料を引き上げられると判断しました。 つまりプロは、「インフレの時代は、家賃を上げられる」と考えて買い進めるわけです。 金利が上がって借入のコストは増えますが、家賃を上げられる物件を持っていれば、インフレは味方にもなる。 これは、僕たち個人投資家にも当てはまります。 安いものには、安いなりの理由がある。 その理由が金利なのか、制度なのか、それとも中身なのか。 ここを分けて見る癖をつけると、J-REITだけでなく、物件を見る目もきっと変わってくるはずです。 ▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら https://www.urataken.com/salon.html ▼LINE登録すると最新情報をいち早くゲットできます https://line.me/R/ti/p/@890pjhmk