▼この内容を音声で楽しみたい方はこちら https://voicy.jp/channel/1538/7705348 こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。 今日は、「賃貸管理を頼むなら地元か大手か？」というテーマでいきたいと思います。 このテーマ、実際めちゃくちゃ相談が多いです。 結論から言います。 どっちが正解とかはありません。 ただし、めちゃくちゃ大事なポイントが1つあります。 それは何かというと、「物件と戦略に合っているかどうか」これだけです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 大手の管理会社なら「事故らない」。でも、融通はきかない ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ まず大前提として、大手の管理会社はめちゃくちゃ優秀です。 仕組みがしっかりしている。 ミスが少ない。 家賃管理も安心。 滞納対応もちゃんとしている。 要は、「事故らない運用」が得意です。 だから初心者の方とか、「とにかく安定させたい」という人には、めちゃくちゃいいです。 ただし、ここからが重要です。 大手というのは、仕組みで回しているんですよ。 何万戸という物件を管理しているので、1件1件に合わせたオーダーメイドは無理です。 だからどうなるか。融通がきかないんですね。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 大手が「定期借家契約」を嫌がる理由 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 例えば、僕がよく言う「定期借家契約」。 これをやりたいと言うと、大手はだいたい嫌がります。 なぜか？面倒くさいからです（笑） 定期借家って、2年ごとの“更新”じゃないんですよ。 毎回“再契約”なんです。 そのたびに重要事項説明が必要です。 これは宅建士じゃないとできません。 一方で「普通借家契約」ならどうか。 更新の時は、ペラ紙の覚書にサインしてもらえば終わり。 宅建士はいりません。 しかも更新料も取れる。 つまり大手からすると、 ・普通借家 → 楽で儲かる ・定期借家 → 手間がかかる、非効率 こういう構造なんですよ。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 大手管理会社とオーナーの思惑の“ズレ”とは？ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ しかも大手は何万戸も管理しているわけです。 その中で定期借家ばかりやっていたら、宅建士のリソースが足りなくて現場がパンクします。 だから、やらない。 別に大手が悪いわけじゃないです。 むしろ合理的です。 でも、オーナーとしては、「収益を最大化したい」わけじゃないですか。 でも大手は「効率を最大化したい」わけです。 ここが違う。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 地元の不動産屋は小回りがきく。半面、「担当者次第」な面も・・・ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ じゃあ地元の不動産屋はどうか。 これは真逆です。 小回りがききます。 「じゃあそれやってみましょう」と柔軟に動いてくれる。 定期借家もやってくれる可能性が高いです。 ただし、ここも重要です。 地元は“人依存”なんですよね。 いい担当に当たれば最強です。 ・地域の相場が分かっている ・入居者の傾向が分かっている ・柔軟に戦略を組める これはもう、大手より強い。 でも逆に、担当が微妙だと一気に終わります（笑） ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 大手に依頼した方がいい物件とは？ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ まとめると、 大手は仕組みで守る。 地元は人で伸ばす。 こういう構造です。 じゃあどう選べばいいのか。これもシンプルです。 例えば、都心の駅近で「普通に出せば埋まる物件」なんかは大手でいいです。 むしろ大手の方がいい。 一方、 ・駅から遠い ・競合が多い ・空室が多い ・家賃設定ギリギリ こういう物件は戦略勝負なんですよ。 家賃はどうするか？ 内装はどうするか？ 契約はどうするか？ しっかりとした“工夫”が必要。 これを大手に任せるとどうなるか。 失敗はしないけど、儲からないです。 賃貸経営は“ビジネス”なので、 ・安定を取るのか ・利益を取りにいくのか ここをちゃんと決めなければいけません。 なんとなく「大手で安心だから」ってやっていると、だいたい機会損失してしまいます。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ まとめ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ まとめると、「大手か地元か」で選ぶな。 「自分の物件に合っているか」で選べ。 さらに言うと、 「この担当に任せたいか」で選べ。 ここまで見て初めて、正解に近づきます。 賃貸経営は誰と組むかで、結果がめちゃくちゃ変わります。 ▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら https://www.urataken.com/salon.html ▼LINE登録すると最新情報をいち早くゲットできます https://line.me/R/ti/p/@890pjhmk