▼この内容を音声で楽しみたい方はこちら https://voicy.jp/channel/1538/7986613 こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。 今回は、「家賃を『上げられる時代』に、上げられない大家たち」というテーマでお話ししたいと思います。 というのも、最近当社の管理部門の現場でも「物件不足」をはっきりと実感しているんですね。 市場に出てくる募集物件そのものが減っていて、良い物件はすぐに決まってしまいます。 当社は管理専門の会社なので売り上げへの影響はありませんが、客付けをメインにしている仲介専門の会社は、これから大変な時代になるかもしれません。 実はこの現場感覚、データでも裏付けられています。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 新築が建たない時代が来ています ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2025年度の貸家の新設着工は、前年度比で13.5％減となりました。 住宅着工全体で見ても71万戸程度と、実に62年ぶりの低水準です。 原因ははっきりしていて、建築費の高騰と金利の上昇です。 アパートを新築しても採算が合いにくくなり、大家も業者も新築に慎重になっているわけです。 その結果、何が起きているのでしょうか。 新築の供給が絞られたことで市場に出る募集物件が激減し、既存物件の稼働率が上がっているんですね。 業界紙でも「繁忙期に物件の供給数が激減」と報じられているほどで、今や「良質な空室」の方が足りない状況になりつつあります。 需要と供給の関係で考えれば、答えは明らかです。 供給が減れば、家賃には上昇余地が生まれます。 長らく「空室をどう埋めるか」に悩んできた大家さんにとって、ようやく「選ばれる物件なら強気でいい時代」が来つつあるのです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ところが、ほとんどの大家は家賃を上げられません ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 「じゃあ、うちも更新のタイミングで家賃を上げよう」と思った方、ちょっと待ってください。 ここに大きな落とし穴があります。 それは、普通借家契約のままでは家賃は簡単には上げられない、ということです。 もちろん、借地借家法上、家賃の増額請求をすること自体はできます。 しかし、入居者が「値上げには応じません」と拒否したらどうなるでしょうか。 話し合いで決着しなければ調停、それでもダメなら裁判です。 つまり、その値上げが妥当かどうかは、最終的には裁判所に判断してもらうしかないんですね。 数千円の値上げのために、時間と費用をかけて裁判までやる大家さんが、現実にどれだけいるでしょうか。 結局、「相場は上がっているのに、うちの家賃は上げられない」という状態になってしまうのです。 せっかく家賃を上げられる時代が来たのに、契約形態が古いままだと、その恩恵をまったく受けられません。 これが、今日一番お伝えしたいギャップです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 答えは「定期借家契約」への切り替えです ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ では、どうすればいいのでしょうか。 結論を言うと、更新のタイミングで、普通借家契約から定期借家契約に切り替えていくべきだと僕は考えています。 定期借家契約は、契約期間が満了すればいったん契約が終了します。 その上で、引き続き住んでもらう場合は「再契約」を結ぶことになるので、そのタイミングで市場相場に合わせて家賃を見直すことができるんですね。 裁判をしなくても、契約のサイクルの中で自然に家賃を適正化できる。 インフレ時代の大家にとって、これほど大きな武器はありません。 一つだけ注意点を挙げると、普通借家から定期借家への切り替えには入居者の合意が必要です。 一度今の契約を合意解約して、定期借家契約を結び直すという手順になるので、入居者への丁寧な説明とセットで進める必要があります。 そして定期借家契約であっても、入居期間中何も問題を起こさなければ再契約が可能だということを特約などでうたっておけば、入居者にとっては安心です。 さらに、普通から定期への切り替えを了承していただいた際は、プロのハウスクリーニングを入れる、エアコンを新品にするなど、何らかのインセンティブを提案するとスムーズに切り替えができるケースが多いと思います。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 定期借家を拒否する管理会社は要注意です ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ そしてもう一つ、大事なことをお伝えします。 これからの時代、定期借家契約の導入は大家にとって必須だと僕は考えています。 にもかかわらず、いまだに何も考えず普通借家契約で更新を回し続けている管理会社が少なくありません。 物件不足で管理会社・元付け業者の力が強くなっている時代だからこそ、「自分の資産価値を最大化する提案をしてくれる管理会社かどうか」が、大家の収益を大きく左右します。 定期借家を提案してこない、あるいは頑なに定期借家の導入を拒否する管理会社との付き合い方は、一度考えてみるべきだと思います。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ まとめ：契約の見直しは今すぐ始めよう ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 今日のポイントをまとめます。 新築が建たない時代に入り、募集物件は激減、家賃には上昇余地が生まれつつあります。 ところが、普通借家契約のままでは値上げは事実上困難です。 だからこそ、更新のタイミングで定期借家契約への切り替えを進めるべきなのです。 なお、当社では定期借家契約への切り替え相談を無料で行なっています。 https://www.urataken.com/consulting/teiki.html 「うちの物件はどう進めればいいのか」と迷っている方は、ぜひ活用してください。 家賃を上げられる時代に、上げられない大家のままでいるのは、あまりにもったいないと思います。 ▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら https://www.urataken.com/salon.html ▼LINE登録すると最新情報をいち早くゲットできます https://line.me/R/ti/p/@890pjhmk