【家賃が突然2.5倍に！背景に中国籍オーナーの陰】 ▼この内容を音声で楽しみたい方はこちら https://voicy.jp/channel/1538/6771379 こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。 先日、「家賃が突然2.5倍になって困っている」というニュースが目に留まりました。 これは、東京都板橋区のマンションで実際に起きた出来事で、正直かなり驚きました。 今日はこの事件について一体何が起きているのか、そして不動産投資家としてどう考えるべきなのかをお話ししたいと思います。ぜひ最後までご覧ください。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 板橋区のマンションで突然の値上げ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 板橋駅から徒歩3分、築40年以上の古いマンションで暮らしていた住民たちに、突然1通の通知が届きました。 「家賃を7万2,500円から19万円に引き上げます」 という通知です。 実に2.6倍もの値上げに、当然住民たちは驚きます。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 不動産投資家として感じた異常さ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 僕は普段、不動産オーナーの方には、「修繕費や固定資産税、不動産価格が上昇している昨今ですから、家賃も少しずつ上げていきましょう」とアドバイスする立場です。 しかし、その上げ幅には限度というものがあります。 例えば、相場より安ければ相場程度に、あるいは相場プラスα（5～10％程度）のアップが常識の範囲内でしょう。 もちろん、物件の設備や築年数にもよりますが、それが基本です。 こうした目線から見ても、突然2.5倍の値上げというのは、完全に常識の範囲を超えていると感じてしまいます。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 法律的には問題ないのか ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ここで気になるのが、「こんな家賃の大幅な値上げ、拒否できないの？」という点ですよね。 結論から言うと、拒否してOKです。 日本には借地借家法という法律があって、「根拠のない家賃の値上げには応じなくてもよい」と明確に決められているのです。 つまり、「今まで通りの家賃を払っていれば、法的にも住み続けることは可能」なんですよね。 ただ実際には、この騒動をきっかけに、住民の約4割が退去してしまったそうです。 「強引なオーナーに嫌がらせされるくらいなら・・・」と考えた方が多かったのかもしれません。 しかし、中には「ちゃんと説明しろ」と管理会社やオーナーに説明を求める人もいて、今回の騒動が発覚しています。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 新オーナーは中国籍 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 調べてみると、この物件は所有者が変わっていて、現在のオーナーは中国籍の人物です。 つまり、中国人がこの物件を購入して、管理会社が入れ替わって新しい管理会社になり、物件を民泊に転用しているということです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 民泊の収益性と動機 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 最近、僕もこのブログで民泊に関する情報をお話ししていますが、民泊はだいぶ儲かります。 例えば、1泊1万円で30日間稼働できれば月に30万円、立地や広さによっては月50万円以上になることもあります。 それに比べ、この板橋区のマンションのこれまでの賃料は月7万2,500円です。 「それなら民泊で高く貸したい」と考えてしまうのも分からなくはありませんが、やり方というものがありますよね。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 無届けでの民泊運営 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ただ、このケースで問題なのは「ちゃんと民泊の届出をしていない」という点です。 民泊を運営するには、本来、区役所などへの届出が必要です。 日本版Airbnbのようなプラットフォームでは、それが確認できなければ掲載もできません。 しかし、中国籍の彼らは中国の民泊サイトを通じて営業しており、日本の法制度の外で勝手に集客していると考えられます。これは完全に違法です。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 文化的ギャップも根深い ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 以上の件から見えてくるのは、日本人と外国人との文化の違いです。 日本人は「ルールを守ること」が前提ですが、外国人の一部は「ルールより利益優先」で動く傾向があります。 強制的に規制されない限り、どうしても自分の利益優先でやってしまうんですよね。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 住民への嫌がらせも発生 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ さらに驚いたのが、残った住民に対してエレベーターの使用を禁止するという嫌がらせです。 オーナー側は「エレベーターが壊れた」と説明しているようですが、このマンションは7階建てですから、これは生活に直接ダメージを与える行為です。 恐らく中国で家賃を上げたい場合には、そういうことをするのでしょうし、それが当たり前なのでしょう。 しかし、日本の不動産を購入している中国籍の人は日本の事情をよく知らず、自国の常識をそのまま日本に持ってきて問題になってしまうのです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 入居者が取るべき対応とは ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 実はこうした事例は、大阪でも発生しています。 やはり、家賃を突然2倍にして退去を促し、その後に民泊へ転用・・・という流れが見られました。 このままでは、全国に同じようなケースが広がる可能性もあるのです。 では、住民としてはどうすればよいのでしょうか。 まず大事なのは、「冷静に、法律に基づいて対応すること」です。 オーナー側は、裁判を起こして、オーナー側が主張する家賃が妥当と判断されるまでは、契約の解除はできません。 もちろん、相場よりもだいぶ安い家賃で住んでいるのであれば、このご時世ですから値上げに応じる余地はあります。 しかし、先ほども述べたように、理不尽な値上げに対しては今までの家賃を払い続けることで住み続けることは可能です。 とはいえ、エレベーターを止められたり、民泊をされたりして、住環境が悪くなってしまって、出て行った方が穏やかな暮らしができるのであれば、退去するのも一案です。 この場合、オーナー側に「立ち退き料」を請求できるケースもありますので、これはぜひ覚えておいてください。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ まとめ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ↓続きはこちら https://www.urataken.com/blog/1370 ▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら https://www.urataken.com/salon.html ▼LINE登録すると最新情報をいち早くゲットできます https://line.me/R/ti/p/%40olk1660h