▼この内容を音声で楽しみたい方はこちら https://voicy.jp/channel/1538/8014589 こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。 あまり気持ちのいい話ではないのですが、大家として避けて通れないテーマなので、今日はあえてお話しします。 今日は「孤独死」についてのお話です。 実は、高齢者の孤独死は夏に多いと言われています。 理由はシンプルで、この時期は室内の熱中症リスクが一気に高まるからです。 総務省消防庁の統計を見ても、熱中症で救急搬送された方の半数以上は65歳以上の高齢者で、その多くが「住居」で発生しているんですね。 エアコンをつけずに過ごしていて、気づいたときには・・・というケースが後を絶ちません。 とくに単身の高齢者の場合、体調の異変を誰にも気づかれないまま時間が経ってしまいます。 夏は、その「気づかれない時間」が命取りになる季節なのです。 そして大家にとっては、この「気づかれない時間」がそのまま損害の大きさに直結します。 というのも、夏場は室温が高いぶん、発見が遅れると原状回復の負担が桁違いに膨らむからです。 今日お伝えしたいのは、孤独死は「防ぐ」ものというより「早く見つける」ものだ、という発想の転換です。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ なぜ「予防」ではなく「早期発見」なのか ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ まず前提として、単身の高齢者を受け入れる大家は、これから確実に増えていきます。 日本の人口構成を考えれば、単身高齢世帯は今後も増え続けるからです。 ところが現実には、賃貸オーナーの約8割が単身高齢者の入居を敬遠していると言われています。 裏を返せば、きちんと備えて受け入れられる大家には、むしろ勝機があるということです。 そのうえで、なぜ「早期発見」なのか。 理由は、発見が早ければ心理的瑕疵、いわゆる告知事項に該当しにくくなるからです。 国土交通省のガイドラインでも、老衰や病死といった自然死は原則として告知の対象外とされています。 しかし、発見が遅れて特殊清掃が必要になるほど室内の状態が悪化した場合は、その限りではありません。 つまり、亡くなること自体は誰にも止められませんが、発見が早いか遅いかによって、大家が背負う損害はまったく変わってくるのです。 特殊清掃の費用、原状回復の費用、そして事故物件として次の入居付けの家賃が下がる影響。 この3つを最小化する鍵が「早期発見」なのです。 結論を言えば、大家が手間とお金をかけるべきは「予防」ではなく「早く見つける仕組み」だと僕は考えています。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 大家が備える3つの対策 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ① 見守りサービスで「早く気づく」体制をつくる まず入れておきたいのが、見守りサービスです。 最近は、部屋にセンサーを置いて、一定時間動きがなければ管理会社やオーナー、家族に自動で通知が飛ぶ、というIoT型のサービスが手頃な価格で普及してきました。 工事も不要で、月額1,000円前後から導入できるものが多く、僕の管理会社でも「ヤモリ」というサービスを使っています。 この手のサービスを一つ入れておくだけで、「気づかれない時間」を大幅に短くできるんですね。 ② 孤独死保険は必須。実際に助けられました そのうえで断言します。 孤独死保険は必須です。 正直に打ち明けると、以前、僕の物件でも孤独死が起きたことがあります。 しかも、ちょうど夏場でした。 発見が遅れてしまい、現場の状況もかなり深刻で、原状回復も一筋縄ではいきませんでした。 あのときは本当に堪えました。 ただ、救われたのが孤独死保険です。 加入していたおかげで、空室になっていた期間の家賃を6ヶ月分保証してもらえたうえに、原状回復工事の費用もまるまる補償されました。 あの状況で金銭的な出費までかぶっていたらと思うと、ぞっとします。 見守りサービスに月数百円上乗せするだけで付けられる保険も多く、コストに対して守れる範囲があまりに大きいんですね。 だからこそ、単身高齢者を受け入れるなら、孤独死保険はセットで入っておくべきだと考えています。 ③ 「入居後に高齢化する入居者」を忘れない 意外と見落とされがちなのが、これです。 新規審査のときに入居者の年齢を気にする大家は多いのですが、すでに入居している人も、当然ながら毎年1歳ずつ年を取っていきます。 10年前に50代で入ってもらった方が、いまは60代半ば、ということは珍しくありません。 つまり孤独死対策は、「新しく高齢者を入れるかどうか」だけの問題ではなく、いま満室で回っている物件でも、じわじわと自分ごとになっていくテーマなのです。 だからこそ、既存の入居者に対しても、更新のタイミングなどで見守りサービスを案内しておく。 この一手間が、あとで効いてきます。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 国も動き始めている ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 補足すると、この分野は国も対策に乗り出しています。 先日、自民党の賃貸住宅対策議員連盟（ちんたい議連）も、賃貸住宅をセーフティネット住宅として活用するための支援強化を重点要望に掲げました。 それだけ、単身高齢者をどう受け入れるかが、業界全体の待ったなしの課題になっているということです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ まとめ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 今日のポイントは一つ。 孤独死は「防ぐ」より「早く見つける」。 そして、見守りサービスと孤独死保険をセットで備えておく。 これに尽きます。 高齢者を断る時代から、備えて受け入れる時代へと、確実に潮目は変わりつつあります。 8割が敬遠しているということは、きちんと備えた大家にとっては、それが空室を埋める武器になるということでもあります。 まずは今日、お使いの管理会社に「見守りと孤独死保険、入れられますか」と一言確認してみてください。 ▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら https://www.urataken.com/salon.html ▼LINE登録すると最新情報をいち早くゲットできます https://line.me/R/ti/p/@890pjhmk