▼この内容を音声で楽しみたい方はこちら https://voicy.jp/channel/1538/7698868 こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。 今日は、「2026年4月の区分所有法改正、これマジでヤバいですよ」というテーマでお話ししていきたいと思います。 結論から言います。 無関心なオーナーは終わります。 もうこれに尽きると思います。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ これまでのルールでは“詰みマンション”が大量発生していた ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ これまでのマンションは、ちょっと異常な世界だったんですよね。 例えば100戸のマンションがあったとして、そのうち30人が総会にも出ない、連絡も取れない、無関心。こういうことが普通にあります。 そして、重要なこと決めるには4分の3の賛成が必要なので、75人賛成しないといけない。 でも30人がいない。 残り70人が全員賛成しても通らない。 いやいや、これおかしいでしょ？という話だったんですね。 それでどういうことが起こっていたかというと、修繕は進まない、ルールも変えられない、管理組合も機能しない。 完全に“詰みマンション”が全国に大量にあったわけです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ついに国がメスを入れた ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ そんな中、今回の改正で国がついにメスを入れてきました。 何が変わるかというと、所在不明とか連絡取れないオーナーを、決議のカウントから外せるようになります。 これ、大きいですよ。 ちゃんと参加している人だけで意思決定できる。 考えてみれば普通の話なんですけど、今までできなかったんです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 今回の法改正はかなりインパクトがあります ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 実はこれ、現場目線で言うと、かなりインパクトあります。 僕のサロンメンバーで、区分マンションの7割をバルクで買った人がいるんですよ。 でも残りの3割のオーナーと連絡が取れない。 管理会社もいない。 ほぼ放置状態。 こういう物件は、実は珍しくありません。 で、今までは何もできなかった。 でも今回の改正でどうなるか。 無関心オーナーは排除できるようになる。 7割持っているオーナーが主導して、規約も変えられる。 これ、かなりゲームチェンジです。 極端な話、昔バブルの頃にあった「区分マンションをバルクで押さえて自由に運営する」という戦略が復活する可能性あります。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 海外オーナー問題にもメスが入る ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ あともう一つ。 海外オーナー問題です。 海外に住んでいて連絡がつかない、民泊で荒らされる、騒音トラブル。 これも今回の改正で、国内の連絡先を届け出させたり、管理人を立てられるようになる。 つまり、「海外だから知らん」は通用しなくなる。 これも大きいですね。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ とはいえ、やはり建て替えは難しい ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ただ、ここで勘違いしてほしくないのが、「じゃあ建て替えもどんどん進むのか？」というと、そんなに甘くはないです。 確かにルールは緩和されました。 でも現実は、 ・建築費めちゃくちゃ高い ・人件費も上がっている ・容積率の問題もある そして何より、 ・お金の持ち出しがある これらがある以上、建て替えできるマンションは、ほぼ一部だけです。 これは変わりません。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ マンションは修繕で延命する自体に入った ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ じゃあ今回の改正は意味がないのか？というと、そんなことはありません。 「建て替え」ではなく「修繕で延命する時代」に完全に入ったということです。 これまでできなかった大規模修繕が、ちゃんと決議できるようになる。 管理組合が機能するようになる。 つまり、ちゃんと管理されるマンションは生き残る。 放置されるマンションは死ぬ。 この差が一気に開きます。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 知らない間に規約が変わる可能性があるので要注意 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ あともう一つ、地味に怖い話です。 規約変更が簡単になるので、ペットOKとかNGとか、喫煙ルールとかが、どんどん変わる可能性あります。 でも賃貸管理の現場では、その情報がちゃんと共有されないことが多い。 なので、知らない間にルールが変わっていて、募集条件がズレるとか、管理費が上げられていたとか、こういうことが普通に起きます。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ まとめ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ということでまとめます。 今回の改正はシンプルです。 無関心な人は排除される。関与する人が得をする。 これに尽きます。 マンションは買って終わりではありません。 むしろ買った後に、どれだけ関わるかで結果が変わる。 総会に出ない、議決権を放置する、無関心でいる。 こういう人は、これから確実に損します。 マンションって結局、「人」なんですよね どんなに立地が良くても、どんなに建物が良くても、管理が崩れた瞬間に終わる。 今回の改正は、その現実を突きつけてきた。 そういう話だと思います。 ▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら https://www.urataken.com/salon.html ▼LINE登録すると最新情報をいち早くゲットできます https://line.me/R/ti/p/@890pjhmk