▼この内容を音声で楽しみたい方はこちら https://voicy.jp/channel/1538/7745317 こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。 今日は、「新築アパートをフルローンで買うとどうなるのか？」というテーマで話していきます。 結論から言います。 その投資、かなり危険です。 しかも今の時代は、昔よりさらに厳しいです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 未だに「フルローンで物件を買いたい」という人がいる ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 最近、静岡銀行を傘下に持つしずおかフィナンシャルグループ（FG）と名古屋銀行が、2028年をめどに経営統合するというニュースが出ていましたよね。 https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCC271810X20C26A3000000/ これ、表向きは「地銀再編」ですが、裏側では何が起きているかというと、不動産融資の締め付けです。 金融庁も日銀も、地銀の不動産融資、特に個人投資家向けにはかなり厳しい目を向けています。 つまり、これからどうなるか。 フルローンなんて、ますます出なくなるということです。 なのにですよ。 いまだに相談で多いのが、「フルローンで買いたい」という人です。 いやいやいや、もうそれ時代遅れですよ・・・という話です。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 投資で一番重要なのはキャッシュフロー ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ そもそも、なぜみんな新築×フルローンに行きたがるのか。 理由はシンプルで、 新築はキレイ 客付けしやすい 修繕もいらない 長期融資が引ける このあたりです。 気持ちはわかります。 でも、これらは全部「表面的な話」です。 投資で一番大事なのは何か？ キャッシュフローですよね。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ フルローンで物件購入→1室でも空室になったら終わりです ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ここで、現実の数字を見てみましょう。 例えば、 8,000万円の新築アパート 表面利回り6％ フルローン 金利4％（ノンバンク） こういった条件は、いま普通にあります。 そしてこのような物件は、 満室で年間キャッシュフロー約80万円。 月にして約6万6,000円。 どうですか？ 1部屋空いたら終わりですよね。 即ゼロかマイナス。 さらにこれから金利上がりますよね。 そうなると、この6万6,000円も消えます。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 銀行が見ているのは「物件のポテンシャル」ではなく「あなたの属性」 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ではなぜこんな融資が出るのか。 ここがめちゃくちゃ重要です。 銀行は何を見ているのか。 物件ではありません。あなたの給料です。 つまり、「最悪赤字でも給料で返せるでしょ？」ということです。 これって、もう投資じゃないですよね。 ただの信用の切り売りです。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 20年続く地獄のはじまり ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 確かに減価償却は取れるので、給与所得が多い方は税金は多少下がります。 でも、お金は残りません。 しかも数年後にはデッドクロスが発生。 帳簿上は黒字、でも手元はどんどん減る。 で、どうなるか。 空室が怖い 金利が怖い 修繕が怖い これを20年やるんですよ。地獄です。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 物件を高く売れる保証はどこにもない ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ じゃあどうやって儲けるのか。 答えは一つ。 高く売るしかありません。 つまり値上がり頼み。 でも、不動産価格ってずっと上がり続けますか？ インフレは永遠に続きますか？ そんな保証はどこにもありません。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ フルローンで買うと2棟目が買えなくなる ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ さらにもう一つ。 これが一番ヤバいです。 フルローンで新築を買うと、ほぼ一発で債務超過です。 評価より借入が多い。 こうなるとどうなるか。 2棟目が買えません。 つまり、投資スタートした瞬間に、ゲーム終了なんですよ。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ フルローン幻想は捨てるべし ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ じゃあどうすればいいのか。 シンプルです。 フルローン幻想を捨てる。 自己資金を2～3割入れる。 もし用意できないなら、 物件を小さくする 築古戸建から始める 現金投資で経験を積む これが王道です。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ まとめ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 不動産投資というのは、いわばゲームと同じです。 なのに、レベル1でいきなりラスボスに行く人が多すぎる。 そりゃ負けますよ。 まずは小さく勝つ。 最初は築古戸建てでもいいです。 築古戸建てを5戸も持てば信用がつきます。 そこから融資が引けるようになる。 みんな順番が逆なんですよ。 買えるかどうかじゃない。勝てるかどうか。 ここを間違えないようにしてください。 ▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら https://www.urataken.com/salon.html ▼LINE登録すると最新情報をいち早くゲットできます https://line.me/R/ti/p/@890pjhmk