こんにちはSAZAです。 投資物件の収支シュミレーション　その３ー２です 新宿7丁目の１K　価格　￥1,450万円　利回り6.04％の結果です。 条件は同じです。 頭金￥2,900,000（20％） 初期費用 仲介手数料￥495,000　登記関係約￥180,000　取得税約￥90,000　 計￥765,000は頭金で支払い残金￥12,365,000をローン 詳細 年間収入￥876,000（￥73,000/月） 所得税関係￥‐21,026 ローン返済¥524,159 物件管理費￥274,680 固定資産税￥60,000 集金手数料￥26,280 キャッシュフロー　￥42,134/年 確定申告ではマイナスですが、所得税等が下がるので キャッシュフローはプラスです。 このパターンがマンションの営業が時々口にする 所得税も考えればプラスですの内容です。 2つを比較して気づいたと思いますが なぜか表面利回りが良いほうが所得がマイナスです。 これは物件の維持管理費（管理費＋修繕積立）が高すぎるのです。 ワンルームマンションの維持管理費は月額600円～800円/m²がこの辺りの相場です したがって年間￥160,000の相場に対し￥274,800円とかなり高いのが原因です。 以上簡単なシュミレーションでしたが、参考になると思います。 現在まだ低金利ですが、頭金が少ないと収益性は低いのがわかりますね。 不動産投資は資産性および収益性という二つの観点から考えましょう。 利回りは高くても価値のない物件（＝資産性が低い）を高く買ったり 手元に現金がほとんど残らない物件（＝収益性が低い）を買ったら失敗です。 例題は資産性が高いと思われる新宿区の物件から選んでいますが 近いうちに売却を考えたシュミレーションを紹介出来たらと思います。 今回は建物取得価格85%土地取得価格15％としましたが これは総戸数で変わってきてしまいます。 固定資産税も私の想像で入れてあります。 投資はご自身で情報を精査して、自己責任でお願いいたします。