今回は6月に行った１Rマンションのシュミレーション結果を解説したいと思います。 6月に都内に実際に出ていた１Rマンションのシュミレーションしました。 当時売り出し中の物件の中でも高い表面利回り5.24と6.04％で行い ほぼ収支±０になると理解いただけたと思います。 この時の計算金利が1.2％なので、表面利回りから金利を引いた 実質4～4.8％が収支±０のラインです。 頭金20％としていますが、通常の金融機関ではその方の信用にも寄りますが このくらい以上は条件として要求されると思います。 上手く行かなく手放す時に、残債を残さない為にもフルローンはNGです。 経験でインカムゲインを望むなら、退去やその後の修繕が有りますので 実質約6.5％以上だと思います。 １棟物と比べて１R等の１部屋への投資物件は管理費と修繕積立金が 自分で改善出来ず割高なのが原因で、収支±０の実質利回りが高めです。 賃料は下落するのが一般的ですが、私の東京神奈川の駅徒歩10分前後迄では 年0.3～0.4％で15年推移しています。 賃料下落は東京圏では駅を選べば影響は少ないと思います。 １Rの販売会社は所得税対策や分散投資としてキャピタルゲイン込みで説明します。 相続税対策ならともかく所得税対策で普通の方が 毎月持ち出しが発生して良いわけありません。 売却時の価格も35年ローンが終わる頃には一等地で無い限り新築の30～50％程度です。 いま１Rマンションで実質6.5％以上の物件を入手するのは極めて困難です。 経験から初めの不動産投資は１棟物件が現状ではお勧めです。 理由はまた次回に投稿したいと思います。 上記は私の経験と情報に基いた投稿ですので契約の際は ご自身でよくお調べになって頂きます様お願いいたします。